경매 공매에 관하여 - 경매 공매 시리즈를 연재하며

경매 공매에 관하여 - 경매 공매 시리즈를 연재하며

 

최근 부동산 시장에서는 경매와 공매 물량이 점점 늘어나고 있습니다.

이것은 단순한 일시적 현상이 아니라, 금리 인상, 경기 침체, PF 부실, 세금 체납 등 여러 구조적 요인이 겹치면서 나타나는 현상입니다.

그렇기 때문에 투자자뿐 아니라, 세입자 입장에서도 상황을 정확히 이해하고 대응할 필요가 있습니다.

이번 시리즈에서는 다음과 같이 단계별로 쉽게 이해할 수 있도록 구성해 봅니다.

 

[📌 PF(Project Financing)란?

PF란 특정 사업(프로젝트)만을 담보로 돈을 빌려서 진행하는 금융 방식입니다.

• 예시: 아파트, 오피스텔, 상가 건설 사업
• 대출 상환은 오로지 그 프로젝트의 수익으로만 진행

은행이나 투자자는 사업 자체가 성공해야만 돈을 회수할 수 있음]

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☌  경매 공매에 관하여 - 경매 공매 시리즈 구성안

☞  시리즈 1편 : 경매·공매 핵심 용어 정리

• 입찰: 가격을 써내는 행위
• 개찰: 제출된 입찰서를 열어 확인하는 절차
• 낙찰: 최고가 제시자가 최종 매수인이 되는 것
• 유찰: 입찰자 없음 또는 최저가 미달로 낙찰 실패
• 추가 : 매각허가, 매각불허가, 매각대금 완납, 인도명령 등 기초용어

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☞  시리즈 2편 : 경매와 공매의 차이 & 참여 방법

• 경매: 법원이 진행, 법원 방문 또는 전자입찰 가능
• 공매: 한국자산관리공사(캠코) 온비드 사이트에서만 온라인 입찰
• 차이점: 절차 주관(법원 vs 공공기관), 입찰 방식, 적용 법률, 권리분석 난이도
• 참여 방법: 회원가입 → 보증금 납부 → 입찰 → 개찰/낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전

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☞  시리즈 3편 : 낙찰 후 세입자 문제 – 대항력 있는 세입자 vs 없는 세입자

• 대항력 있는 세입자 : 전입신고 + 확정일자 (우선변제권 가능)
• 대항력 없는 세입자 : 명도 대상, 보증금 회수 불가 위험
• 낙찰자 대응법 : 인도명령 신청, 협상(이사비 지급), 소송 진행
• 세입자 대응법 : 보증금 우선변제 요구, 배당요구 종기일 확인, 협상

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☞  시리즈 4편 : 신탁부동산 공매와 세입자의 위험

• 특징 : 등기부상 소유자는 신탁사 → 위임자(건축주)와 계약한 세입자는 무단 점유자로 취급될 수 있음
• 법적 결과 : 주택임대차보호법 적용 불가, 보증금 보호 어려움
• 낙찰자 입장 : 임차인에게 인도명령 가능
• 임차인 주의사항 : 계약 전 반드시 신탁원부 확인 & 신탁사 동의 필요

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☞  시리즈 5편 : 추가로 꼭 알아야 할 실무 포인트

1. 권리분석 기본
   • 등기부등본 확인
   • 말소기준권리 파악 (가장 먼저 설정된 근저당/가압류 등)
   • 선순위 임차인 여부 확인
2. 명도 협상 팁
   • 인도명령 진행 시 시간·비용 고려
   • 소송보다 합의(이사비·이사 날짜 보장)가 효율적인 경우 많음
3. 투자자 실수 사례
   • 배당요구 종기일 지나 권리 상실
   • 신탁부동산 세입자 계약 확인 소홀
   • 공매 시 현장 확인 없이 입찰 → 점유 문제 발생

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✅ 전체 흐름

• 기초용어 이해 (1편) → 경매/공매 차이와 절차 (2편) → 낙찰 후 세입자 문제 (3편) → 신탁부동산 리스크 (4편) → 실무 체크리스트 & 사례 (5편)

(2025. 09. 29. 부요함)

 

 

경매 공매 핵심 용어 정리 (시리즈 1편)

 

경매와 공매, 무엇이 어떻게 다를까? (시리즈 2편)