경매와 공매, 무엇이 어떻게 다를까? (시리즈 2편)

경매와 공매, 무엇이 어떻게 다를까? (시리즈 2편)

 

☌  경매와 공매의 차이 & 참여 방법

부동산 투자에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤 들어본 용어가 있습니다. 바로 경매와 공매입니다.
이 두 가지는 이름은 비슷하지만 실제 진행 방식과 법적 절차가 많이 다릅니다.
오늘은 경매와 공매의 차이와, 각각 참여하는 방법을 자세히 알아보겠습니다.

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☞  1️⃣ 경매란?

경매는 법원이 주관하는 부동산, 동산, 권리 등을 강제로 처분하는 절차를 말합니다.
주로 채무자가 돈을 갚지 못하거나, 세금 체납 등의 사유로 법원이 채권자를 보호하기 위해 진행합니다.

 

▶ 특징

• 주관: 법원
• 절차: 법원에 입찰서 제출 → 개찰 → 낙찰 → 매각허가 → 잔금 완납 → 소유권 이전
• 대상: 부동산이 주 대상이지만, 차량·권리·주식 등도 가능
• 장점: 시세보다 저렴하게 취득 가능, 권리분석을 잘하면 투자 기회
• 단점: 법원 방문 필요, 절차 복잡, 권리분석 필요

▶ 참여 방법

1. 입찰 신청: 법원 방문 또는 전자입찰(E-Bidding)
2. 보증금 납부: 보통 낙찰가의 10% 정도
3. 입찰서 제출: 희망 가격 기재
4. 개찰 및 낙찰 확인
5. 잔금 납부 후 소유권 이전 등기

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☞ 2️⃣ 공매란?

공매는 한국자산관리공사(캠코) 등 공공기관이 소유권을 가진 자산을 온라인으로 매각하는 제도입니다.
주로 체납 세금, 압류·담보권 실행 등으로 부동산이나 동산이 공매에 들어갑니다.

▶ 특징

• 주관: 캠코 등 공공기관
• 절차: 온비드 사이트에서 입찰 → 개찰 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전
• 대상: 부동산, 차량, 기계, 주식 등 다양
• 장점: 100% 온라인 참여 가능, 시간과 장소 구애 없음
• 단점: 경쟁률 높음, 권리분석은 투자자가 직접 해야 함

▶ 참여 방법

1. 회원가입: 온비드 홈페이지
2. 보증금 납부: 계좌 이체로 진행
3. 물건 검색: 관심 있는 자산 확인
4. 입찰: 클릭 몇 번으로 금액 입력
5. 개찰 후 낙찰 확인
6. 잔금 납부 후 소유권 이전

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☞ 3️⃣ 경매와 공매의 비교

항목	경매	공매
주관	법원	캠코(공공기관)
참여 방식	방문 + 전자입찰	온라인(Onbid)
대상 자산	주로 부동산	부동산 + 차량 + 동산 + 주식
권리분석	법원 제공 자료, 직접 확인 필요	투자자가 직접 확인, 공적 장부 확인
장점	시세 대비 저렴, 다양한 물건	시간·장소 자유, 온라인 편리
단점	절차 복잡, 방문 필요	경쟁 치열, 권리분석 어려움

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☞ 4️⃣ 주의사항

1. 권리분석 필수
   • 선순위 근저당, 가압류, 세입자 대항력 등 반드시 확인
2. 보증금 관리
   • 입찰 전 보증금 준비 필수, 낙찰 후 잔금 미납 시 입찰 무효
3. 현장 확인
   • 사진이나 현장조사로 실물 상태 확인
   • 온라인 공매도 가능하면 주변 환경, 접근성, 관리 상태 확인

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☞ 5️⃣ 결론

경매와 공매는 모두 정해진 절차에 따라 자산을 취득할 수 있는 제도이지만, 진행 방식과 법적 구조가 다릅니다.

• 경매 → 법원이 주관, 직접 방문·전자입찰
• 공매 → 공공기관 주관, 온라인 참여 중심

두 제도 모두 장점과 단점이 있으며, 권리분석과 절차 이해가 핵심입니다.
다음 편에서는 “낙찰 후 세입자 문제 – 대항력 있는 세입자 vs 없는 세입자”를 사례 중심으로 풀어드리겠습니다.

 

(2025. 09. 29. 부요함)

 

 

경매 공매에 관하여 - 경매 공매 시리즈를 연재하며

 

경매 공매 핵심 용어 정리 (시리즈 1편)