경매 공매 핵심 용어 정리 (시리즈 1편)

경매 공매 핵심 용어 정리 (시리즈 1편)

 

☌   경매 공매 핵심 용어 정리 (시리즈 1편)

부동산 경매와 공매에 관심이 있는 분들이라면 반드시 먼저 익혀야 할 것이 있습니다. 바로 용어입니다.
법원 경매든, 캠코(한국자산관리공사)에서 진행하는 공매든, 처음 접하면 낯선 단어들이 많아 이해하기가 쉽지 않습니다.
오늘은 경매·공매의 기본적인 용어들을 하나씩 풀어서 정리해 보겠습니다.

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☞  1. 입찰(入札)

경매나 공매에서 사고 싶은 금액을 써내는 행위를 입찰 또는 응찰이라고 합니다.
법원 경매의 경우 법원에 직접 방문하여 입찰표와 입찰보증금을 제출하거나, 전자입찰 시스템을 통해 온라인으로 참여할 수 있습니다.
공매의 경우에는 온비드(Onbid) 사이트에 로그인하여 원하는 물건에 금액을 입력하고, 보증금을 가상계좌로 납부하면 입찰이 완료됩니다.

 

👉 핵심 : "입찰 또는 응찰 = 내가 이 가격에 사겠다"라는 의사 표시

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☞  2. 개찰(開札)

입찰이 끝나면 주최 측(법원 또는 캠코)이 모든 입찰서를 열어 확인하는 절차가 있습니다. 이를 개찰이라고 부릅니다.
개찰 시간은 미리 정해져 있고, 모든 참가자가 제출한 금액을 확인한 뒤 최고가를 써낸 사람이 누구인지가 드러납니다.

 

👉 핵심 : "개찰 = 입찰서를 열어 당첨자를 확인하는 순간"

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☞  3. 낙찰(落札)

개찰 결과 최고가를 써낸 사람이 매수인으로 결정되는 것을 낙찰이라고 합니다.
다만 여기서 끝이 아니라, 법원에서는 낙찰자가 매수인으로 확정되는 ‘매각허가결정’이 추가로 내려져야 최종 확정됩니다.
즉, 낙찰 = 사실상 당첨, 매각허가 = 확정 도장이라고 이해하면 쉽습니다.

 

👉 핵심 : "낙찰 = 최고가로 선정, 하지만 아직 최종 확정 전 단계"

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☞  4. 유찰(流札)

입찰자가 한 명도 없거나, 제출된 금액이 최저매각가보다 낮으면 낙찰이 이루어지지 않습니다. 이 경우를 유찰이라고 합니다.
경매는 유찰될 때마다 최저매각가가 보통 20~30% 낮아지기 때문에 투자자들이 관심을 갖는 경우도 많습니다.
예를 들어 시세 5억 아파트가 1회 유찰되어 3억 5천까지 떨어지면 경쟁이 붙기도 합니다.

 

👉 핵심 : "유찰 = 아무도 안 샀거나 가격이 안 맞아서 실패"

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☞  5. 매각허가 & 매각불허가

• 매각허가결정 : 낙찰자가 법적으로 소유권을 이전받을 수 있도록 법원이 허락하는 결정
• 매각불허가 : 채무자 이의신청, 절차상 하자 등 사유가 있을 경우 낙찰이 무효 처리되는 경우

👉 핵심 : "매각허가 = 낙찰 확정, 매각불허가 = 낙찰 무효"

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☞  6. 매각대금 완납

낙찰자는 정해진 기간 안에 잔금을 모두 납부해야 합니다. 이것을 매각대금 완납이라고 부릅니다.
완납이 되어야 소유권 이전등기를 신청할 수 있습니다.
완납 전까지는 단순히 ‘낙찰자’ 일뿐, 아직 법적인 소유자가 아닙니다.

 

👉 핵심 : "완납 = 진짜 내 집이 되는 순간"

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☞  7. 인도명령

낙찰자는 잔금을 납부하고 소유권을 이전받은 뒤에도 기존 점유자가 버티면 곤란합니다. 이때 법원에 신청할 수 있는 것이 인도명령입니다.
인도명령은 낙찰자가 소유권을 갖게 되었으니, 점유자(세입자·채무자 등)는 부동산을 인도(내주어야 한다)는 법원의 명령입니다.
명도소송보다 절차가 간단하고 빠르다는 장점이 있습니다.

 

👉 핵심 : "인도명령 = 강제로 집 비우게 하는 법적 무기"

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☞  8. 배당요구 종기

세입자나 채권자가 자신이 받을 돈을 법원에 신고하는 마감일을 말합니다.
이 날짜까지 신청하지 않으면 배당에서 제외될 수 있습니다.
특히 세입자 입장에서는 보증금 회수와 직결되기 때문에 반드시 확인해야 하는 중요한 시점입니다.

 

👉 핵심 : "배당요구 종기 = 돈 받을 권리 신청 마감일"

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✨ 정리하며

오늘은 경매·공매의 기본 용어들을 하나씩 풀어봤습니다.
경매나 공매는 단어가 어렵게 느껴져서 진입 장벽이 높아 보이지만, 실제로는 몇 가지 핵심 용어만 이해해도 절반은 준비가 끝난 것이나 다름없습니다.

 

다음 편에서는 **“경매와 공매, 무엇이 어떻게 다르고 참여 방법은 무엇인가”**를 주제로 구체적인 절차와 비교를 해드리겠습니다.

 

(2025. 09. 29. 부요함)

 

 

경매 공매에 관하여 - 경매 공매 시리즈를 연재하며

 

경매와 공매, 무엇이 어떻게 다를까? (시리즈 2편)