경매와 공매 실전 리스크와 대응 전략 (시리즈 5편)

경매와 공매 실전 리스크와 대응 전략 (시리즈 5편)

 

☌  경매와 공매 실전 리스크와 대응 전략 (시리즈 5편)

경매와 공매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회이지만, 동시에 예상치 못한 위험이 숨어 있는 분야이기도 합니다. 초보자는 물론 경험자들조차 작은 실수로 인해 큰 손실을 겪는 경우가 많습니다.

 

이번 편에서는 경매와 공매 참여자가 반드시 주의해야 할 실전 리스크와 대응 전략을 정리해 보겠습니다.

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☞  1. 실전 리스크

(1) 세입자와의 분쟁

• 경매·공매 부동산에는 기존 세입자가 있는 경우가 많습니다.
• 일반 세입자는 대항력과 우선변제권을 갖고 있을 수 있고, 우선변제권이 있는 세입자는 배당을 받기 전까지 주택을 비워주지 않을 수 있습니다.
• 심지어 우선변제를 받지 못한 세입자가 끝까지 버티며 명도에 난항을 주는 경우도 흔합니다.

(2) 권리분석의 함정

• 등기부등본만 보고 단순히 ‘근저당-경매 진행’이라고 판단하면 위험합니다.
• 가압류, 가처분, 법정지상권, 유치권 등은 낙찰자가 그대로 떠안아야 하는 권리일 수 있습니다.
• 특히 법정지상권은 토지와 건물이 분리 소유된 경우 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

(3) 공매 특유의 위험

• 공매(온비드)는 권리분석 보고서가 제공되긴 하지만, 실제 권리관계가 단순하지 않은 경우가 많습니다.
• 국세, 지방세 체납분은 인수해야 하는 경우가 있어 낙찰가 외에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
• 특히 “선순위 임차인” 여부를 잘못 판단하면 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

(4) 명도(점유자 퇴거) 리스크

• 낙찰 이후 실제 소유권 이전을 받아도, 점유자가 자진해서 나가지 않는다면 강제집행 절차를 거쳐야 합니다.
• 명도 과정에서 협상 비용, 소송 비용, 시간 지연 등이 모두 투자자의 부담이 됩니다.

(5) 시세와 수익성 착오

• 낙찰가는 시세보다 낮다고 생각해 입찰했지만, 명도 비용·리모델링 비용·세금까지 합치면 결국 시세와 차이가 거의 없는 경우가 발생합니다.
• 특히 초보자는 ‘낙찰의 기쁨’ 때문에 과도하게 높은 금액을 써내는 감정가 착시에 빠지기 쉽습니다.

 

☞  2. 대응 전략

(1) 철저한 권리분석

• 등기부등본 + 말소기준권리 확인 : 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 남는지 철저히 분석합니다.
• 현황조사 보고서, 매각물건명세서 확인 : 세입자, 점유자 현황을 반드시 체크합니다.
• 이해하기 어려운 부분은 변호사·법무사 상담을 활용하는 것이 안전합니다.

(2) 세입자 대응 전략

• 세입자가 우선변제를 받지 못했다면, 협상을 통해 **명도 비용(이사비)**를 일부 제공하는 것이 현실적인 방법입니다.
• 강제집행까지 가면 시간과 비용이 더 많이 들기 때문에, 협상을 통한 조기 해결이 투자자 입장에서는 유리합니다.
• 단, 불법 점유자는 단호히 법적 절차를 밟아야 합니다.

(3) 공매 참여 시 주의

• 세금 인수 여부 : 공매 물건은 체납세금이 낙찰자에게 승계될 수 있으므로 반드시 확인합니다.
• 온비드 자료 검증 : 제공되는 권리분석은 참고일 뿐, 실제 권리관계는 스스로 다시 확인해야 합니다.
• 낙찰 전 현장 답사 : 주변 시세와 점유 상황을 직접 확인하지 않으면 큰 착오가 발생할 수 있습니다.

(4) 명도 절차 준비

• 낙찰 전부터 해당 부동산에 누가 거주하고 있는지 파악해 둡니다.
• 소유권 이전 후 바로 점유이전금지가처분을 신청하면, 점유자가 새로운 임차인을 들여 문제를 복잡하게 만드는 것을 예방할 수 있습니다.
• 협상과 법적 절차를 병행하는 명도 전략 시나리오를 미리 세워 두는 것이 중요합니다.

(5) 수익성 검증

• 단순히 ‘낙찰가 vs 시세’만 보지 말고, 취득세, 명도비용, 수리비, 보유세, 금융비용까지 모두 합산해야 합니다.
• 예상 수익률이 10% 이상 확보되지 않는다면, 입찰을 보류하는 것도 현명한 판단입니다.

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☞  3. 체크리스트: 낙찰 전 확인해야 할 5가지

✅ 말소기준권리와 세입자 권리 여부 확인
✅ 공매라면 세금 인수 여부 필수 확인
✅ 현장 답사로 점유자·주변 시세 조사
✅ 명도 전략(협상·강제집행) 사전 수립
✅ 전체 비용 구조 분석 후 수익률 계산

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☞  4. 결론

경매와 공매는 “싸게 산다”는 장점만 보고 접근하면 위험한 함정에 빠지기 쉽습니다. 세입자 분쟁, 권리 인수, 세금 승계, 명도 지연 등 수많은 리스크가 숨어 있기 때문입니다.

 

따라서 경매·공매 참여자는 반드시 권리분석 → 현장조사 → 명도 전략 → 수익성 검증의 네 단계를 거쳐야 하며, 필요하다면 전문가 도움을 받는 것이 안전합니다.

 

경매·공매는 단순한 투자가 아니라, 철저한 분석과 전략이 필요한 종합적인 프로젝트임을 잊지 말아야 합니다.

 

(2025. 10. 02. 부요함)

 

 

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