신탁 부동산 공매와 세입자의 위험 (시리즈 4편)

신탁 부동산 공매와 세입자의 위험 (시리즈 4편)

 

☌   신탁 부동산 공매와 세입자의 위험 (시리즈 4편)

부동산 경매·공매에서 가장 복잡한 문제 중 하나는 바로 세입자의 권리 보장 여부입니다. 일반적인 경우, 세입자가 확정일자와 전입신고를 갖추면 일정 조건 하에 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

하지만 부동산이 신탁사 명의로 되어 있는 경우, 상황은 전혀 달라집니다.

신탁 구조상 세입자가 권리를 전혀 주장할 수 없는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.

 

이번 편에서는 신탁 부동산 공매 시 세입자가 처할 수 있는 위험과 주의사항을 정리해 보겠습니다.

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☞  1. 신탁 부동산이란 무엇인가?

신탁 부동산이란 건축주(위임자, 위탁자)가 자기 명의가 아닌 신탁회사 명의로 소유권을 이전해 놓은 부동산을 말합니다.

• 예를 들어, 건축주가 아파트나 상가를 건축하면서 금융기관 대출을 받기 위해 신탁사 명의로 등기를 해둡니다.
• 겉으로는 신탁사가 소유자로 보이지만, 실제 사용·운영은 건축주가 합니다.
• 신탁사는 말 그대로 ‘명의를 빌려주는 역할’을 하는 것이죠.

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☞  2. 신탁 부동산에 세입자가 들어오면?

문제는 건축주(위임자)가 직접 세입자와 임대차 계약을 체결하는 경우입니다.

• 세입자는 건축주와 계약을 하고 보증금을 지급했지만, 등기부상 소유자는 신탁사입니다.
• 세입자의 입장에서 보면 정상적인 임대차 계약을 체결했다고 생각하지만, 법적으로는 실질 소유자인 신탁사와 계약을 맺은 것이 아닙니다.

👉 따라서 신탁사 입장에서는 세입자를 인정하지 않고, **무단 점유자(불법 점유자)**로 취급할 수 있습니다.

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☞  3. 건축주가 대출금을 갚지 못할 경우

건축주가 대출금을 상환하지 못하면, 신탁사는 약정에 따라 해당 부동산을 공매 절차에 넘깁니다.

• 이때 세입자는 “나는 임차인이다, 대항력·우선변제권이 있다”고 주장할 수 있을까요?
• 결론적으로 주장할 수 없습니다.

👉 왜냐하면 세입자가 계약한 상대는 법적 소유자가 아닌 **건축주(위임자)**이기 때문입니다. 즉, 신탁사가 보기에는 세입자는 권리 없는 무단 점유자에 불과합니다.

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☞  4. 세입자의 법적 지위와 한계

• 대항력 없음 : 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추었더라도, 신탁사 소유 부동산에서는 대항력이 발생하지 않습니다.
• 우선변제권 없음 : 마찬가지로 경매·공매에서 배당을 받을 권리도 없습니다.
• 퇴거 위험 : 공매로 낙찰자가 새로 소유권을 취득하면, 세입자는 불법 점유자 신분으로 간주되어 명도소송을 당할 수 있습니다.

👉 즉, 신탁 부동산의 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 안전장치가 사실상 전무합니다.

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☞  5. 실제 사례

예를 들어, A씨가 신축 상가에서 가게를 열면서 건축주 B씨와 임대차 계약을 맺고 보증금 5천만 원을 지급했다고 가정합시다.

• 등기부등본을 확인하지 않고 계약을 맺은 A씨는 건축주를 믿고 입주했습니다.
• 그러나 등기부상 소유자는 신탁사였고, B씨가 대출을 갚지 못하자 부동산은 공매로 넘어갔습니다.
• 공매 낙찰자는 “세입자 A씨는 임차인이 아니다”라며 명도를 요구합니다.
• 결국 A씨는 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨날 위험에 처하게 되는 것입니다.

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☞  6. 세입자가 주의해야 할 점

세입자가 신탁 부동산에서 피해를 입지 않으려면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1. 등기부등본 확인 : 계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 ‘소유자’가 누구인지 확인해야 합니다.
2. 신탁 여부 확인 : 소유자가 신탁사일 경우, 건축주가 아니라 신탁사와 직접 임대차 계약을 맺어야 합니다.
3. 신탁사 동의서 : 신탁사와 계약을 맺기 어렵다면, 최소한 신탁사의 ‘임대차 동의서’를 받아 두어야 합니다.
4. 법률 상담 : 계약 전 변호사나 공인중개사를 통해 법적 구조를 확인하는 것이 안전합니다.

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☞  7. 정리

신탁 부동산은 외형상으로는 안정적인 구조처럼 보이지만, 세입자 입장에서는 가장 큰 리스크를 안고 있는 구조입니다.

 

신탁사가 소유권을 가지고 있기 때문에, 건축주와의 계약만으로는 세입자가 어떠한 권리도 주장할 수 없습니다.

따라서 세입자는 계약 전 반드시 등기부등본과 신탁 구조를 꼼꼼히 확인해야 하며, 신탁사의 공식적인 동의 없이는 절대로 보증금을 맡기면 안 됩니다.

 

작은 부주의가 수천만 원의 손실로 이어질 수 있기 때문입니다.

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👉 다음 편에서는 경매·공매 실전 참여자들이 놓치기 쉬운 추가 리스크와 대응 전략을 다룰 예정입니다.

 

(2025. 09. 30. 부요함)

 

 

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