경매와 공매 시 임차인의 대항 방법

주택의 경매와 공매 시 임차인의 대항 방법

 

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건물주가 금융기관과의 문제 또는 세금 등의 체납으로 거주하는 건물이 공매 또는 경매에 처해질 경우, 정당한 세입자는 어떤 대응을 할 수 있는지 알아봅니다.

 

 

 

1. 임대차 계약 확인

◉ 세입자는 자신이 체결한 임대차 계약서를 확인하여 계약의 유효성을 검토합니다. 계약서에 명시된 조건이 법적으로 보호받는지 확인하는 것이 중요합니다.

◉ 임대차 계약이 체결되면, 계약서에 명시된 조건에 따라 세입자는 일정 기간 동안 거주할 권리를 보장받습니다.

 

2. 주택 임대차 보호법 적용 여부 확인

◉ 임차인은 주택 임대차 보호법에 따라 보호받을 수 있는 조건을 충족하는지 확인해야 합니다. 이 법은 정당한 세입자의 권리를 보호하기 위한 법적 장치입니다.

 

3. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

◉ 공매나 경매가 진행되기 전에 법원에 대항 신청을 할 수 있습니다. 이는 세입자가 자신의 권리를 주장하기 위한 법적 절차로, 법원에 소송을 제기하여 자신이 보호받아야 할 권리를 주장할 수 있습니다.

◉ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다. (대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).

◉ 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다. (「민사집행법」 제88조제1항 및 「민사집행규칙」 제48조).

 

4. 임대료 지급 증명

◉ 세입자는 임대료를 정기적으로 지급한 증거를 확보해야 합니다. 이를 통해 세입자는 정당한 세입자로서의 지위를 주장할 수 있습니다.

 

5. 주거권 주장과 대항력

◉ 세입자는 주거권을 주장할 수 있습니다. 법적으로 정당한 세입자는 주거권을 보호받아야 하며, 공매나 경매가 진행되더라도 일정 기간 동안 거주할 수 있는 권리가 있습니다.

◉ 임차인은 해당 주택에 실제 거주하고 있을 경우, 대항력을 가집니다. 즉, 경매가 이루어지더라도 임차인은 자신의 거주권을 주장할 수 있습니다.

◉ 해당 주택에 대한 권리 관계를 조사하여, 다른 채권자나 임차인과의 관계를 파악해야 합니다. 이를 통해 자신의 대항력을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

6. 소액 임차인 여부 확인

◉ 만약 임차인이 소액 임차인에 해당된다면, 우선 변제권을 행사할 수 있는 가능성이 높습니다. 소액 임차인으로서의 자격을 확인하는 것이 중요합니다.

  

7. 소송 제기

◉ 세입자는 건물주를 상대로 소송을 제기하여 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 이 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

8. 법률 상담 요청

◉ 상황이 복잡할 경우, 법률 전문가와 상담하여 구체적인 대처 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 전문가는 세입자의 권리와 의무를 명확히 안내해 줄 수 있습니다.

 

9. 자산 보호 조치

◉ 세입자는 자산 보호 조치를 취할 수 있습니다. 예를 들어, 자신의 물품을 안전한 장소로 이동시키거나, 필요한 경우 임시 거처를 마련하는 등의 준비가 필요합니다.

 

10. 공매 및 경매 정보 확인

◉ 세입자는 공매 및 경매에 대한 정보를 주의 깊게 확인해야 합니다. 공매 공고문이나 경매 일정 등을 통해 자신의 권리를 보호할 수 있는 방법을 찾아야 합니다.

◉ 공매 및 경매가 종료된 후, 새로운 소유자와의 관계를 확인하고, 자신의 권리를 주장하는 방법을 모색해야 합니다. 새로운 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

 

 

 

11. 커뮤니케이션 유지

◉ 건물주와의 커뮤니케이션을 유지하며, 상황에 대한 정보를 공유하는 것이 중요합니다. 건물주가 문제를 해결하기 위한 노력을 하고 있다면, 세입자도 이에 협조하는 것이 좋습니다.

 

12. 최우선 변제권

◉ 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다.

◉ 소액임차인에 해당되고, 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다.

◉ 또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.

 

13. 소액 임차인의 범위

☞ 아래 구분에 따른 기준 금액을 보증금으로 지불한 임차인이 소액임차인에 해당합니다.

 

◉ 서울특별시 : 1억 6천500만 원 이하

◉ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억 4천500만 원 이하

◉ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 8천500만 원 이하

◉ 그 밖의 지역 : 7천500만 원 이하

 

14. 우선변제 금액

☞ 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액입니다. 

☞ 이 경우 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다.

 

◉ 서울특별시 : 최대 5천500만 원

◉ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 최대 4천800만 원

◉  광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 최대 2천800만 원

◉ 그 밖의 지역 : 최대 2천500만 원

  

15. 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

◉  임차주택이 임차권등기 명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다. (「주택임대차보호법」 제3조의 3 제6항).

 

◉  처음 주택 임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다. (대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003 가단 134010 판결).

 

 

[자료 확인]

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이와 같이 정당한 세입자는 다양한 방법으로 공매나 경매에 대항할 수 있습니다. 각 상황에 따라 적절한 조치를 취하는 것이 중요하며, 법률 전문가의 조언을 받는 것이 큰 도움이 될 수 있습니다.

 

[경매와 공매의 차이점(입찰자 입장에서 본)]

 

(2024. 12. 29. 부요함)