경매와 공매 차이점(입찰자 입장에서 본)

경매와 공매 차이점_경매와 공매는 어떻게 다른가

 

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경매와 공매 차이점_경매와 공매는 어떻게 다른가?

 

공매와 경매는 부동산이나 동산 등 자산을 매각하는 방식 중 하나로, 각각 공공기관과 법원을 통해 이루어집니다.

 

두 방법 모두 특정 목적을 위해 자산을 강제로 처분하지만, 진행 주체와 절차에 따라 다릅니다.

 

공매는 주로 세금 체납 등으로 인해 국가나 지방자치단체에서 체납자의 재산을 매각하는 과정이고, 경매는 채무자가 채무를 변제하지 못할 때 채권자가 법원에 신청하여 자산을 매각하는 과정입니다.

 

이 글에서는 공매와 경매의 차이점, 절차, 장단점 등을 분석해 보겠습니다..

 

 

 

공매와 경매의 차이점과 절차

 

 1. 공매

 

◉ 주관 기관

▷ 공매는 주로 한국자산관리공사(KAMCO)가 진행합니다.

▷ 단, 한국자산관리공사(KAMCO)에서만 진행되는 것은 아닙니다. 한국자산관리공사는 공공기관으로서 채무자에게 압류된 자산을 매각하기 위해 공매를 실시하는 주요 기관 중 하나지만, 다른 기관들도 공매를 진행할 수 있습니다. 

 

◉ 기타 공매 기관

▷ 법원 : 법원은 채무불이행으로 인한 압류 자산에 대한 공매를 진행합니다. 법원에서의 공매는 주로 경매 형태로 이루어지며, 법원 경매 사이트를 통해 입찰이 가능합니다.

▷ 지방자치단체 : 각 지방자치단체에서도 체납된 세금이나 공공요금으로 인해 압류된 자산에 대한 공매를 실시할 수 있습니다.

▷ 금융기관 : 채무자와의 대출 계약에 따라 압류된 자산을 매각하기 위해 금융기관에서도 공매를 진행할 수 있습니다.

 

◉ 공매 절차

▷ 세금 체납, 공공기관의 대출 불이행 등이 원인이 됩니다.

▷ 특별히 다세대 주택 등의 건물주가 금융기관으로부터 대출을 받을 때, 신탁회사에 해당 건물을 위탁하고 신탁회사가 등기상 소유주로 등기 이전을 한 경우, 그 후 건물주가 금융기관과 문제가 생겨서 신탁회사에서 해당 건물을 처분해야 하는 경우에도 캠코를 통하여 공매를 진행하게 됩니다.

 

◉ 매각 대상 선정

▷ 국가 또는 공공기관, 그리고 신탁회사가 체납자의 자산을 압류 후 공매 대상으로 지정합니다.

 

◉ 공고 및 입찰

▷ KAMCO의 전자 공매 시스템(온비드)을 통해 입찰 공고가 게시됩니다.

 

◉ 입찰방법

▷ 일반적으로 최저가 입찰 방식으로 진행되며, 입찰자는 정해진 기간 내에 입찰서를 제출합니다.

▷ 최근에는 기술 발전과 함께 공매가 대부분 온라인으로 진행됩니다. 이는 입찰자의 편리함과 투명성을 높이기 위한 조치입니다.

▷ 온라인 플랫폼을 통해 입찰자는 언제 어디서나 입찰에 참여할 수 있으며, 실시간으로 입찰 현황을 확인할 수 있습니다.

▷ 일부 지역이나 특정 조건에서는 오프라인 입찰도 가능할 수 있습니다. 예를 들어, 법원에서 직접 입찰하는 경우가 이에 해당합니다. 그러나 이는 점차 줄어드는 추세입니다.

▷ 오프라인 입찰의 경우, 입찰자가 직접 법원에 출석해야 하며, 입찰서 제출 및 입찰가 발표가 현장에서 이루어집니다.

  

◉ 낙찰 및 대금 납부

▷ 가장 높은 금액을 제시한 입찰자가 낙찰자로 선정되고, 대금을 납부하면 소유권이 이전됩니다.

 

◉ 공매의 특징

▷ 진행 속도가 빠르고, 공공기관이 직접 관리하기 때문에 절차의 신뢰성이 높습니다. 다만, 물건에 대한 상세 정보가 제한적일 수 있어 입찰 전 충분한 조사와 검토가 필요합니다.

▷ 진행 속도가 1주일에 1회 입찰, 또는 그보다 더 빠르게 진행되는 경우도 있습니다.

 

◉ 세입자 등 점유자와의 다툼

▷ 세입자 등 점유자와의 다툼을 전적으로 낙찰자가 책임져야 합니다.

 

 

 

2. 경매

◉ 주관 기관

▷ 경매는 채권자가 법원에 채무자의 자산 처분을 신청함으로써 시작되며, 법원에서 진행합니다.

 

◉ 경매 절차

▷ 법원이 채권자의 신청서를 검토 후 경매 개시를 승인합니다.

 

◉ 감정평가 및 공고

▷ 법원이 물건을 감정평가하고, 경매 공고문을 게시합니다.

 

◉ 입찰방법

▷ 경매는 실시간으로 진행되며, 입찰자들이 경쟁적으로 가격을 올리는 방식(호가 경쟁)입니다. 경매는 정해진 시간 내에 최고가를 제시한 입찰자가 낙찰받습니다.

 

 

◉ 낙찰 및 대금 납부

▷ 가장 높은 금액을 제시한 입찰자가 낙찰자로 선정되고, 대금을 납부하면 소유권이 이전됩니다.

 

◉ 대금 납부 및 소유권 이전

▷ 낙찰자가 잔금을 지급하면 법원이 소유권 이전을 명령합니다.

▷ 경매는 법원의 개입으로 절차가 투명하며, 비교적 많은 정보가 공개됩니다. 하지만 전체 과정이 공매에 비해 느리며, 복잡한 이해관계가 얽혀 있는 경우도 있습니다.

▷ 경매는 보통 한번 유찰되면 그다음 입찰까지 한 달 정도의 틈이 있습니다.

 

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공매와 경매의 선택과 활용

공매와 경매 모두 자산을 비교적 저렴한 가격에 구매할 수 있는 기회를 제공하지만, 각 방식에 따른 특징을 잘 이해해야 합니다.

 

공매는 단기간 내 부동산이나 자산을 확보하고자 할 때 적합합니다.

경매는 충분한 시간과 자본을 투자하여 안정적인 물건을 찾고자 할 때 유리합니다.

무엇보다 공매와 경매 모두 사전조사와 리스크 관리가 중요합니다.

 

물건의 법적 하자, 점유자 문제 등을 충분히 파악한 후 전략적으로 접근해야 안정적인 투자로 이어질 수 있습니다.

결론적으로, 자신의 상황과 목적에 따라 공매와 경매 중 알맞은 방식을 선택해 투자에 임하여야 할 것입니다.

 

[경매와 공매 시 임차인의 대항 방법] 

 

(2024. 12. 28. 부요함)